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Preços de Imóveis vão ter mais um ano de queda real

Siducon, 08-2017 Brasil.

BC prevê inflação abaixo da meta em meados deste ano

Se as projeções do Banco Central estiverem certas, a inflação vai cair abaixo da meta, de 4,5%, em meados deste ano, algo que não ocorre desde 2009. Será uma oscilação temporária do índice de preços e absolutamente normal nos regimes de metas de inflação, mas suficiente para alimentar as acusações de que houve exageros na condução da política monetária.

Segundo projeções apresentadas pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do BC no seu Relatório de Inflação de dezembro, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) deverá chegar a 4,1% no período de 12 meses até setembro. No fim do ano, a inflação subirá para 4,7%. Se o BC refizesse hoje as suas contas, provavelmente encontraria um percentual ainda menor, com algumas chances de cair abaixo de 4%. Isso porque o relatório foi fechado antes de o BC tomar conhecimento dos dados preliminares sobre a inflação de dezembro, melhores que o esperado.

É possível que a inflação caia abaixo de 4,5% já no segundo trimestre. Todas essas projeções do BC já levam em conta cortes de juros esperados pelo mercado em dezembro, que levariam a Selic a 10,5% no fim do ano. A inflação deve ficar mais baixa justamente no período em que o Conselho Monetário Nacional (CMN) deverá confirmar a meta de 4,5% para 2018 e definir a de 2019. Esse poderá ser um argumento a mais para quem defende reduzir a meta para menos de 4,5%.

Os analistas do mercado também preveem queda temporária abaixo da meta. Pelas projeções de mais de cem economistas privados coletadas e consolidadas pelo BC no boletim Focus, o IPCA acumulado em 12 meses deverá atingir o seu menor valor em agosto, quando chegaria a 4,05%. Nos meses seguintes, voltaria a subir, encerrando o ano de 2017 em 4,87%. A inflação deve cair temporariamente abaixo da meta em meados de 2017 exclusivamente devido às surpresas positivas no índice de preços ao consumidor no último trimestre em 2016.

A inflação terminou o ano passado mais baixa do que o esperado porque os preços dos alimentos tiveram uma evolução atípica. Subiram muito no terceiro trimestre, quando costumam ter uma evolução mais favorável, e devolveram essa alta mais para o fim do ano, quando os preços costumam subir um pouco mais. A queda temporária da inflação em meados do ano não significa descumprimento do regime de metas. Primeiro, porque a meta de 4,5% vale para o ano calendário. Segundo, porque o regime prevê um intervalo de tolerância justamente para acomodar surpresas como essas.

Ainda assim, a julgar pela história, o fato deverá reforçar argumentos de quem acha que o Copom exagerou na dose do aperto monetário. Na última vez em que a inflação caiu abaixo de 4,5%, em 2009, o BC foi acusado de demorar no corte de juros em resposta à crise financeira desencadeada pela quebra do Lehman Brothers.

Há dez anos, a inflação também caiu abaixo de 4,5%, fechando o ano de 2006 em 3,14%. O índice de preços foi baixo, em grande medida, devido à forte queda de preços de alimentos e à valorização da taxa de câmbio causada pela melhora no cenário internacional. Alguns críticos, porém, dizem que esse seria um desdobramento do excesso de conservadorismo de equipe do então presidente do BC Henrique Meirelles, integrada pelo economista Afonso Bevilaqua. Apesar das críticas, no regime de metas de inflação é comum o índice de preços oscilar tanto acima como abaixo da meta.

A razão mais comum são os chamados choques de oferta, como baixas de preços de alimentos causadas por boas safras agrícolas. No Brasil, porém, o que mais tem acontecido é a inflação ficar acima do centro da meta, sobretudo na gestão de Alexandre Tombini, que levou muitos a dizerem que o centro da meta é o piso. A inflação menor do que a meta pode dar a sensação de que o Brasil está preparado para adotar objetivos mais ambiciosos, mas não basta apenas isso.

Se a inflação oscilar em torno de 4,5%, na verdade o Copom estará resgatando o centro da meta, de 4,5%. Para baixar ainda mais, seria necessário um esforço adicional de política monetária. Ainda assim, um IPCA temporariamente abaixo de 4,5% poderá dar uma ajuda ao Banco Central, já que as expectativas no Brasil são fortemente influenciadas pela inflação corrente.

Previsão de nova queda do PIB este ano é ‘exagero’, afirma secretário

Há exagero em análises que apontam risco de um terceiro ano de queda no PIB brasileiro. A opinião é do secretário de Planejamento e Assuntos Econômicos do Ministério do Planejamento, Marcos Ferrari. Em entrevista ao Valor, ele avalia que depois dos anúncios de medidas econômicas pelo governo, em dezembro, o processo de piora nas expectativas de mercado se atenuou e está se estabilizando. De acordo com a pesquisa Focus, do Banco Central, o mercado prevê crescimento de 0,5% para o PIB de 2017. Há pouco mais de um mês, o mercado esperava expansão de 1% para o PIB. “O anúncio de medidas faz com que a gente passe a ter um PIB melhor para 2017. Já teve impacto positivo e à medida que elas forem sendo concretizadas os efeitos serão ainda mais positivos”, diz.

“Cabe destacar que as medidas não consomem um centavo sequer de espaço fiscal para este ano, o que diferencia este pacote de medidas do que vinha sendo feito anteriormente. Os anúncios feitos têm um outro impacto positivo que é a mensagem de que não haverá consumo de espaço fiscal”, completa. Ferrari avalia que o cenário de crescimento de 1% para o PIB neste ano é factível e que ainda considera possível que tenha ocorrido um número ligeiramente positivo no PIB do último trimestre de 2016.

O secretário reforça o discurso de que a atual crise econômica tem como origem os problemas fiscais do país, o que elevou os custos de financiamento em uma economia que já operava com elevado nível de endividamento. “É verdade que há um problema de endividamento do setor privado, empresas e famílias. Mas a causa da crise é fiscal”, diz. Nesse sentido, ele destaca a aprovação da Proposta de Emenda Constitucional (PEC) do teto de gastos, reforçada pelo envio da reforma da Previdência, como elementos fundamentais na retomada do crescimento econômico.

Ao ser questionado sobre a piora nas expectativas de crescimento mesmo após a aprovação da PEC do gasto, Ferrari explica que a medida é estrutural e que o curto prazo é afetado por uma série de outros fatores. “Nós antecipamos alguns resultados da aprovação da PEC, o que, conjugado com as medidas anunciadas no final do ano e o envio da reforma da Previdência, me faz pensar positivamente em relação a 2017, mais do que a mediana do mercado”, diz.

O secretário ressalta que novas medidas serão adotadas pelo governo, sempre seguindo dois pilares principais: melhorar o ambiente regulatório para fomentar o crescimento e não ter impacto fiscal. Entre as iniciativas em discussão ele ressalta o novo marco regulatório de desapropriações, que facilitará as concessões de infraestrutura, e novas regras para acelerar o licenciamento ambiental. Na questão do licenciamento ambiental, o secretário diz que foi feito um levantamento mostrando que as três fases do processo levam perto de 800 dias. “Isso é péssimo do ponto de vista econômico”, diz.

Ele cita que alguns investimentos na área de petróleo ficam parados em torno de dois anos esperando o estudo sísmico. “Para o investidor é muito ruim esperar dois anos”, diz. A discussão sobre revisão no sistema de conteúdo local do setor de petróleo, explicou, ainda exige um amadurecimento dentro do governo, que constituiu um grupo de trabalho para tratar do assunto.

De qualquer forma, ele destacou a aprovação pelo Congresso Nacional do novo marco regulatório do pré¬sal, que, acredita, deve mobilizar um grande volume de investimentos na área. E também a nova lei de telecomunicações, que ajudará a mobilizar volumes elevados de investimentos em um setor que representa cerca de 5% do PIB. Ele ressalta ainda que o Congresso tem aprovado as matérias de interesse do governo, o que, entende, não corrobora a tese de crise política impactando a economia.

Ferrari contesta o argumento de que a queda do consumo e o baixo uso da capacidade instalada da indústria são fatores que impedem a retomada do investimento na economia. Ele ressalta que a recente queda nos índices de confiança foi correção da forte alta ocorrida ao longo do segundo semestre, processo que, entende, deve prosseguir. Essa maior confiança, entende, é um dos vetores do investimento. Nesse sentido, outro fator favorável mencionado por ele é a queda da inflação, que abre espaço para a redução dos juros. “A velocidade é o BC que vai definir”.

‘Com ajuste fiscal feito, a credibilidade vai voltar’

A Multiplan é uma das empresas de shopping centers do país com portfólio de ativos mais resistente às crises econômicas. Dona do Morumbi Shopping, Shopping Anália Fraco e Barra Shopping, a empresa soma no total 18 empreendimentos, focados em classes de maior renda. Em 2016, a companhia desacelerou e segurou investimentos ¬ a taxa de crescimento da receita deve ficar em menos da metade do índice de três ou quatro anos atrás. “Quem diz que não sentiu a crise, mente”, diz José Isaac Peres, fundador e presidente da companhia. “Devemos fechar 2016 num positivo de 3% a 4% e lucro líquido muito próximo ao do ano passado. Parece ruim, mas para um ano como 2016, não é”.

Peres foi um dos principais críticos do setor à política econômica do governo anterior, de Dilma Rousseff. Dias antes da votação do impeachment de Dilma no Senado, Peres esteve, discretamente, reunido com políticos da Casa. Disse que se achavam que 10 milhões de desempregados parecia muito, poderia dobrar se o governo não mudasse. “Nós estávamos à beira do abismo, a um passo da Venezuela, se continuássemos com a antiga estrutura de governo, estaríamos hoje trocando banana por alguma coisa [na crise, venezuelanos têm trocado carne por banana]”, disse ele, em entrevista ao Valor, na sede da empresa.

Para o empresário, é preciso “desarmar duas bombas”, do ajuste fiscal e da inflação, para recuperar a confiança ¬ e o atual governo, na opinião dele, tem avançado nesse sentido. Peres acredita que a partir de abril ou maio o país deve voltar a ver aumento no consumo. E a empresa não descarta novo aumento de capital para sustentar seu crescimento futuro.

Valor: O sr. disse a analistas recentemente que está mais otimista com o país. Por quê?

José Isaac Peres : Eu estava muito desanimado até o impeachment. Depois que a estrutura de governo mudou, evidentemente, fiquei mais otimista. Nós estávamos à beira do abismo, a um passo da Venezuela, se continuássemos com a antiga estrutura estaríamos trocando banana por alguma coisa [na crise, venezuelanos tem trocado carne por banana]. Então, logicamente, quando você vê, em 13 anos, o governo falar sobre ideologia quase como um objetivo em si, você chega à conclusão que ideologia não constrói nada. Não adianta ser de esquerda ou direita, o que você precisa é ser um bom administrador. O gestor de um país tem função parecida com a de um síndico. O que você quer no seu prédio é um síndico que cuide da manutenção, da segurança, que reduza despesas, não importa se o síndico é de direita, esquerda ou centro.

Valor: Como o sr avalia a atuação do atual governo?

Peres : Comecei minha vida profissional em 1963, sou empresário desde 22 anos. Eu nasci um empresário endividado com banco, quando emprestei para construir meu primeiro prédio. Passei por planos que foram de todo o tipo, com cortes de todos os zeros e por uma hiperinflação, que foi a 80% ao mês no governo Sarney. Na minha visão, vendo o Brasil hoje, o governo tem duas bombas para desarmar, uma é a inflação e a outra é o ajuste fiscal. Ainda tem outro nó para desatar que se chama burocracia. Sobre a inflação, estamos num nível mais confortável, fomos muito transigentes com a ela. O economista Mario Henrique Simonsen dizia que gravidez é como inflação, não existe pequena inflação, nem pequena gravidez. É um problema estrutural e social. Mas acho que o governo está combatendo bem e indo na direção certa.

Valor: O mercado esperava algum sinal de melhoria em alguns indicadores no fim de 2016, e isso não ocorreu. Há uma lentidão nessa recuperação maior que o esperado?

Peres : Estamos sendo muito críticos em relação ao governo Temer, que tem apenas quatro ou cinco meses. Não é possível que se queira resolver problemas de 13 anos em quatro ou cinco meses. Tivemos um governo que foi extremamente tolerante com muitas práticas que hoje são condenadas. Estamos, agora, pagando o preço de um politica econômica equivocada no passado. Nós não vamos consertar o Brasil em quatro meses. Mas tivemos sorte também, porque se tivéssemos um presidente eleito agora, ele não faria o que tem que ser feito. Um presidente populista não promoveria as cirurgias doloridas necessárias para um país com doenças graves. A questão é que o ajuste fiscal está em andamento e com o avanço nessas questões, a consequência será o retorno da credibilidade.

Valor: Com as delações na operação Lava¬Jato envolvendo a Odebrecht, o sr. acredita que há risco de Temer não concluir o mandato?

Peres : Seria absurdo pensar num mandato de quatro anos e termos três presidentes. Acho que o bom senso levaria qualquer um a pensar nisso. Precisamos de serenidade mínima, de um mínimo de tranquilidade para esse país andar. E acho que ele [Temer] está indo no caminho certo. Outro dia estive com o presidente de um grande banco em São Paulo e ele achava que o Temer deveria ter demitido mais cedo o ministro da secretaria de governo, Geddel Vieira. Mas num país em que Executivo não se entende com Legislativo, sem o Congresso você não consegue fazer nada. Se você demite um ministro com força política, quantos votos você perde no Congresso? E se o Congresso não estiver afinado com o Executivo, nada anda. Já vimos isso antes aqui mesmo.

Valor: Como o sr. vê o debate em torno de novas eleições diretas para presidente, no caso de renúncia ou afastamento de Temer?

Peres : Acho um absurdo, quem está falando está jogando para a plateia, como sempre os políticos fazem, para dizer que algo vai mudar. Ter outro presidente eleito num mesmo mandato pela segunda vez em quatro anos seria um desastre.

Valor: O sr. esteve em Brasília, com outros empresários do setor, em conversas com senadores para defender o impeachment?

Peres : Sim, eu me mobilizei porque tive coragem de falar representando minha classe e meu setor. Eles [senadores] estavam equivocados. Falamos que o problema não era político nem econômico. O Brasil estava parado por absoluta falta de confiança no governo. Tive a dignidade de falar com senadores, e disse o seguinte: ‘Vocês estão vendo 10 milhões de desempregados na rua, mas vocês verão 20 milhões. Nós não queremos desempregar ninguém, mas se continuar esse governo, não teremos outra alternativa’. Acho que o empresariado ainda apoia passivamente este governo [Temer] e acho que precisamos ser mais pró¬ativos nisso.

Valor: De que forma?

Peres : Temos que dizer que o governo está indo na direção correta, temos que criticar sim, mas falar mais sobre os avanços que estão sendo discutidos, como reforma fiscal e da previdência. Acho que esse governo já conquistou boa parte da confiança da classe empresarial. Sou aposentado e contribui minha vida toda para me aposentar com 20 salários mínimo [o teto na década de 60]. Hoje eu recebo R$ 4 mil. Não é algo que preciso para sobreviver, esse não é meu ponto. Meu ponto é que o desequilíbrio está no corporativismo. O setor público é o responsável pela maior parte do déficit da previdência.

Valor: Quando o sr. acha que o varejo voltará para a base de vendas anterior à crise, de 2013/2014?

Peres : Para recuperar isso serão mais quatro ou cinco anos. O Brasil tem um acelerador, que é a taxa de juros, se você passa de uma taxa de 14% para 7% ao ano, a economia dá um salto, aumenta o crédito. Mas para ter crédito é indispensável reduzir o nível de endividamento. Estados e municípios têm que saber administrar o caixa e também ser gestores. Você pode ser um sovina desses que não gasta nada, termina mandato com o caixa enorme e a cidade abandonada. Isso não resolve nada.

Valor: O sr. prevê uma recuperação da economia em 2017? O mercado estima alta de 0,5%.

Peres : Não vou dar uma data, mas acho que neste ano começa a recuperação, crescendo talvez até mais que isso [0,5%]. Não é fantástico, mas já é alguma coisa. Estamos muito no fundo do poço para falar só em 0,5%, a base é fraca, e isso abre espaço para uma taxa maior. De repente, o Brasil cresce 3% e, então, você acha que foi fantástico. Nem recupera o que perdemos, mas já seria alguma coisa. Neste ano, a partir de abril ou maio, veremos um país com consumo crescendo e com taxa de juros mais estável. Acho que teremos um começo de ano mais difícil para o emprego, depois ele vai parar de cair.

Valor: Mas o consumo já deve crescer no primeiro semestre sem recuperação em renda e emprego?

Peres Também não é assim, existe uma coisa que se chama expectativa, a expectativa de que o país vai melhorar, de que o ambiente está mais sereno e que algo está sendo construído. A expectativa de que a Lava¬Jato não acabará com país, mas que tem feito um serviço ao país, isso tudo tem efeito positivo.

Valor: Como a crise macroeconômica afetou a Multiplan?

Peres : Essa foi a pior recessão da história do Brasil, nunca conheci nada pior. Eu achava que 2008 havia sido a crise mais complicada de todas, porque de tudo que vi e estudei não havia nada perto daquilo. Mas a diferença é que esta crise afetou o país diretamente, todo mundo sentiu. Mesmo assim, na Multiplan, se perdíamos um lojista, entrava outro.

Valor: Mas a taxa de ocupação caiu e a inadimplência nos seus shoppings cresceu. Os últimos dados apontam 18 mil lojas fechadas no setor no país em 2016.

Peres : Isso não é nada. Nós somos 6 mil [número de lojas em shoppings da Multiplan], mas muitas são lojinhas. Temos que considerar a base total e o Brasil tem, certamente, mais de 500 mil lojas. Além disso, esta é uma conta de uma associação que não representa nossa classe [o dado foi divulgado pela Alshop, associação dos lojistas]. Novamente, entendo que é uma recessão muito grave, mas entendo também que não é tão dramático como se diz. Nós investimos no ano passado cerca de R$ 1 bilhão, cerca de R$ 850 milhões só até setembro.

Valor: Houve queda no valor investido? Esse montante chegou a R$ 1,4 bilhão em 2012.

Peres : Para anos de crise, um investimento de R$ 1 bilhão em 2016 é um valor considerável. Lógico que estamos andando de acordo com a carruagem, mas se a carruagem andou para trás, nós fomos para frente. Não vamos fechar com vendas no negativo. Ao contrário de outras empresas, devemos fechar num positivo de 3% a 4% [a receita líquida subiu 4% até setembro] e lucro líquido muito próximo com o do ano passado. Parece ruim, porque crescíamos em vendas 10%, 12% ao ano, mas se pensar bem, 3% não é desprezível.

Valor: Quais são os projetos para os próximos anos?

Peres : Estamos construindo um shopping em Canoas [no Rio Grande do Sul] que custa R$ 500 milhões e devemos abrir no segundo semestre. E ainda vamos abrir outro no bairro de Jacarepaguá [no Rio] talvez depois de 2018, e podem surgir outros. Estamos trabalhando internamente em várias coisas novas, no Rio e em São Paulo, mas de forma mais lenta, [em projetos] que estão na gaveta. Temos que respeitar o mercado, ele é como se fosse Deus, se você não o respeita, vai ser punido. Mas tivemos cuidado de manter equipe, e não demitimos na crise.

Valor: Qual a sua previsão de investimentos em 2017?

Peres : Quando se sai de uma crise como a que entramos, com dois anos de recessão, e começa uma fase de recuperação, existe naturalmente uma ânsia maior para desenvolver, para desengavetar planos, para investir. Mas é preciso que se entenda que, sem o ajuste fiscal, o Brasil não vai crescer nunca. Estávamos à beira de um abismo e na fronteira da Venezuela, o que você quer que o investidor faça num cenário desse? O investimento virá naturalmente à medida que a confiança se reestabeleça. Sem reforma fiscal não se resgata a credibilidade, e a taxa de juros só cai se a inflação ceder e se houver uma confiança maior. A nossa situação só não é mais dramática porque acumulamos reservas cambiais, nosso escudo frente à desvalorização do real. Faço aposta que neste ano o dólar termina em R$ 3.

Valor: A Multiplan ainda estuda a entrada em novos mercados na América do Sul?

Peres: Já tivemos investimento no exterior em países como Estados Unidos [com um projeto imobiliário em Miami] e Portugal [fizeram o primeiro shopping do país, em 1991]. A expansão para América do Sul é uma das nossas metas. O Brasil hoje tem o domínio na construção de empreendimentos de forma eficiente, então por que não fazer algo fora também? Estamos trabalhando no assunto, criamos um grupo de trabalho para negócios no exterior. Descobrimos que é muito mais fácil ir comprando negócios do que construir do zero. Então, ajustamos nossa estratégia, e só não demos um passo maior agora, porque surgiram novas oportunidades no Brasil.

Valor: Que oportunidades?

Peres : Temos mais de 5,5 mil municípios e existem shoppings em não mais de 200 cidades. Há muito mercado ainda e, além disso, há a possibilidade de investirmos nos nossos próprios ativos. Em setembro, por exemplo, anunciamos a aquisição de 10,3% da área bruta locável do Barra Shopping, no Rio de Janeiro, e 8% da área do Morumbi Shopping, em São Paulo [pelo valor total de R$ 495,9 milhões]. São shoppings muito bons em que já tinhamos uma posição.

Valor: Vocês estudam aumentar a fatia em outros empreendimentos nos quais já são acionistas?

Peres : Isso nós podemos fazer. E a possibilidade de expansão de área de shoppings que já temos também é considerada dentro da estratégia atual. Nossos ativos são fantásticos, teremos outros anúncios ainda a fazer, mas não posso comentar nada no momento. No caso da expansão de shoppings que já temos, isso é algo absolutamente seguro e o investimento é menor do que a abertura de um empreendimento novo. Eu não tenho que gerir, absorver passivos, reestruturar uma empresa. Então é uma possibilidade.

Valor: Há empresas que têm oferecido operações para a Multiplan, tanto o negócio como todo como ativos em separado. O grupo tem baixo endividamento. Por que as conversas não prosperam?

Peres : Nós temos olhado alguns investimentos, mas não vamos dar nenhum passo se não tivermos muita tranquilidade no que estamos fazendo. Após a aquisição não queremos ter problemas de passivo oculto e de gestão. Nós não vamos dar um passo que nos leve a uma indigestão do ponto de vista financeiro. Às vezes, grandes grupos compram uma operação e, na verdade, engolem uma baleia, e para digerir aquilo são anos e anos. Eu não pretendo fazer isso. Eu fui à bolsa em 2007 e isso já tem dez anos. No período, a empresa cresceu 300%. Prometi ao investidor na época, dobrar a empresa em cinco anos. Triplicamos em nove anos.

Valor: Quais países são interessantes para a Multiplan investir no exterior? Uruguai e Argentina são possibilidades?

Peres : Acredito que a América Latina está se endireitando e Argentina e Colômbia são um bom exemplo nesse sentido. Nós chegamos a olhar a Argentina, íamos comprar algo lá, há dois ou três anos, mas não avançou. Estive na Recoleta [bairro de classe alta em Buenos Aires] pra comprar algo lá, e bancos recomendaram que eu não fizesse isso. Um diretor de banco internacional disse que se comprássemos algo, eu perderia muito dinheiro, e decidimos esperar. Era o período de governo de Cristina Kirchner. Agora temos um governo mais centrado, que não é populista, que faz o que precisa ser feito, então é um país para se analisar como futuro investimento.

Valor: A empresa estudou recentemente um aumento de capital e desistiu da operação?

Peres : Nós não fizemos o aumento porque entendemos que a empresa estava subavaliada naquele momento, mas se acharmos que haverá uma oportunidade boa amanhã para realizar algo nesse sentido temos toda a condição de fazê-¬lo, assim como fizemos agora uma emissão de CRI [Certificados de Recebíveis Imobiliários] abaixo da taxa Selic.

Em vídeo, Meirelles defende medidas de estímulo à economia

O Palácio do Planalto divulgou nesta terça¬-feira um vídeo em defesa do pacote de medidas microeconômicas anunciado no fim do ano passado. Nele, o ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, avalia que os “brasileiros vão acreditar de novo no futuro” ao ver a volta da geração de emprego, o controle da inflação e a retomada do crescimento.

Entre as medidas anunciadas, o vídeo destaca, na fala de Meirelles, aquelas que visam a desburocratização da abertura de empresas a partir da centralização desse processo. Além disso, afirma Meirelles, há medidas “na área de comércio exterior visando simplificar e desburocratizar o processo, para exportar com menor custo e para que bens importados possam chegar com preço menor. “Existem também medidas sobre o uso do cartão de crédito, fazendo com que custo financeiro seja menor”, acrescenta.

Preços de imóveis vão ter mais um ano de queda real

Os preços de imóveis devem apresentar, em 2017, queda real em comparação à inflação. Será o terceiro ano consecutivo em que a alta dos valores ficará inferior à da inflação, segundo o presidente do Zap, Eduardo Schaeffer. Há expectativa de que isso ocorra até o terceiro trimestre. Para os três últimos meses do ano, todavia, espera¬-se que os lançamentos voltem a crescer e os preços sigam a inflação, mas isso não será suficiente para reverter a tendência. No ano passado, o preço médio por metro quadrado dos imóveis anunciados para venda em 20 cidades teve elevação de 0,57%, para R$ 7.662, conforme o Índice FipeZap, calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas (Fipe) em parceria com o Zap.

Considerando¬-se a expectativa de inflação de 6,4% do Boletim Focus do Banco Central para o acumulado do ano passado, houve queda real de 5,48 pontos percentuais. “Acredito que não víamos um ajuste desta magnitude em quase duas décadas”, afirma o economista da Fipe, Eduardo Zylberstajn. O economista ressalta, porém, que a liquidez das operações no mercado imobiliário foi reduzida em proporção bem maior do os preços. “Foi um ano em que o mercado secou”, observa Zylberstajn.

No mercado de imóveis usados, vendedores que não tinham necessidade imediata dos recursos preferiram aguardar preços melhores, enquanto potenciais compradores postergaram a decisão, devido à piora da confiança e de mais dificuldades para obter crédito. “O número de consultas aumentou, mas há uma demanda represada”, diz Schaeffer, do Zap.

Em 2016, quatro das 20 cidades que compõem o Índice FipeZap tiveram reduções nominais de preços: Rio de Janeiro (2,08%), Distrito Federal (1,15%), Niterói (1,76%) e Goiânia (2,67%). As demais tiveram queda real. Em dezembro, a média dos preços dos imóveis anunciados teve alta de 0,13%, abaixo da inflação esperada para o mês de 0,41%, segundo o Índice FipeZap. Apenas a variação dos preços dos imóveis anunciados na capital mineira, de 0,99%, superou a esperada para a inflação.

Os maiores valores por metro quadrado foram registrados no Rio de Janeiro (R$ 10.214), em São Paulo (R$ 8.641) e no Distrito Federal (R$ 8.497). O diretor da outlet de imóveis Realton, Rogerio Santos, ressalta que o comportamento dos preços depende dos volumes de estoques. “À medida que houver demanda pelos estoques, os preços deixarão de cair”, diz Santos. O presidente do VivaReal no Brasil, Lucas Vargas, espera que os lançamentos previstos para a partir do fim do ano tenham preço pelo metro quadrado superior ao oferecido no mercado. “Não há como manter, nos lançamentos do fim de 2017, os preços que são praticados atualmente. Os custos de materiais e mão de obra aumentaram”, diz o presidente do Viva Real.

Por enquanto, os valores das unidades na planta ainda são balizados pelos dos estoques de unidades prontas. Para o diretor comercial do Imovelweb, Bruno Raposo, os preços dos imóveis devem manter, no primeiro trimestre, a estabilidade registrada desde meados de 2016 e começar a subir no segundo trimestre. O presidente do Zap destaca que, quando a economia der sinais de melhora, as incorporadoras precisarão ter produtos disponíveis. “Boa parte das empresas já começou a se preparar para lançar, desenhando ou redefinindo projetos”, conta.

Schaeffer diz que, nos últimos três meses, aumentou a procura por consultoria do Zap para lançamentos previstos para a partir do segundo semestre. O VivaReal também tem recebido mais solicitações por parte de incorporadoras de serviços relacionados à inteligência de mercado, segundo Vargas. Zylberstajn, da Fipe, afirma que a retomada do setor depende do aumento da confiança, do crédito e da renda. “Pelo menos, temos a expectativa de redução expressiva dos juros, neste ano, o que já ajuda bastante”, diz. Em relação ao mercado de locação, espera-¬se que aumento de preços a partir de 2018.

Por enquanto, a tendência para os preços de aluguel continua de queda, na avaliação de Vargas, com estabilidade a partir de meados do ano. Já o presidente do Zap acredita que os valores começarão a ser pressionados no segundo semestre. A demanda por aluguel tende a aumentar, de acordo com Schaeffer, como resultado da modalidade ser alternativa para quem precisa de um imóvel e não pode fazer a aquisição e para “a nova geração, que quer mobilidade”.

“Há um movimento de fundos internacionais vindo para o Brasil para comprar estoque de imóveis novos e usados para locação”, diz o presidente do Zap. No entendimento do presidente da Lokkan, Edison Ferreira, os preços dos imóveis continuarão “bem atrativos, para compra e venda, quanto para locação”. “As incertezas no ambiente político podem prorrogar um pouco mais uma retomada do mercado, principalmente, em relação à compra e venda”, afirma Ferreira.

O ESTADO DE SÃO PAULO

Crise deve manter fundos de crédito com caixa acima do histórico pelo 3º ano.

O chamado “caixa” dos fundos de investimento, que corresponde aos recursos que estão investidos nos títulos do governo, considerados mais seguros, seguirá acima do padrão histórico em 2017, afirmam gestores. Será o terceiro ano seguido em que a crise econômica e política dificulta estratégias de diversificação em títulos privados, mais arriscados.

Sem opção.

A concentração do dinheiro é causada também pela pouca oferta de títulos de bancos, preferidos por gestores durante a crise devido à segurança. Já os papéis emitidos por empresas são vistos com cautela e o apetite fica restrito às melhores, que, frente ao crescimento econômico lento, têm pouca necessidade de captar.

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