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INMUEBLES: HIPOTECAS SOSTIENEN A LA CIUDAD, PERO NO AL GBA

El Economista Diario, 06-2016 Argentina.

Los precios porteños están firmes, pero los valores en el Gran Buenos Aires están cayendo

La plaza inmobiliaria, el segundo sector elegido por el Gobierno (después del apoyo al campo) para salir de la larga recesión que sufre el país, volvió a dar en abril buenas noticias, aunque un poco menos favorables de lo que se esperaba.

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en abril se realizaron 4.032 escrituras, 20,5% más que las 3.347 operaciones firmadas en abril del año pasado, pero 10,7% menos que las 4.513 transacciones realizadas en marzo último.

Y en la provincia de Buenos Aires el pulso fue parecido pero con menos fuerza: según el Colegio de Escribanos bonaerense, en abril se concretaron 8.920 escrituras, 5,9% más que las 8.420 operaciones realizadas en abril de 2016, pero 2,9% menos que los 9.186 registros firmados en marzo de este año.

El impulso anotado en la ciudad de Buenos Aires fue mayo porque en territorio capitalino los bancos están dando mayor apoyatura hipotecaria. De hecho, según los escribanos, en abril se entregaron en CABA 804 créditos hipotecarios, lo cual indica que en la Capital uno de cada cinco inmuebles vendidos pudo cambiar de manos gracias al apoyo financiero.

Las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron en abril 804 casos, 120% más que las registradas un año antes, pese a caer por factores estacionales 12,7% en comparación con el mes anterior. Representaron el 19,9% del total, frente a 10,9% de un año antes. En valor subieron de 11,3% a 14,7% del total.

En los primeros cuatro meses de 2017 los actos consumados con garantía real ascendieron a 3.173, se elevaron 140,4% y en valor 250,2%, significaron el 21,2% del total en unidades, 8,4 puntos porcentuales más que en similar período del año anterior; mientras que en monto representaron el 16,8%, poco más de cinco puntos porcentuales superior que en similar tramo de 2016

Mejores números

En CABA, abril de 2017 fue el mejor abril desde abril de 2011, año en el que el kirchnerismo se vio obligado a aplicar el cepo cambiario por la inconsistencia de la política económica. En abril de 2011 se habían firmado en Capital 4750 escrituras, a partir de ahí el sector ingresó en una crisis histórica que hizo piso en abril de 2014 con apenas 2.681 escrituras.

Considerando los números del primer cuatrimestre, en enero-abril de este año se llevan realizadas en CABA 14.185 escrituras, 45% más que las 10302 operaciones realizadas en enero-abril del año pasado. Para encontrar en la Ciudad un primer cuatrimestre mejor hay que retrotraerse también a 2011, con 17.247 escrituras en enero-abril de ese año.

En la provincia de Buenos Aires, abril de 2017 también fue el mejor abril desde abril de 2011, mes en el que se realizaron 10.372 operaciones, antes de la aplicación del cepo. A partir de ese número la provincia también entró en una profunda crisis, con piso casi inexistente de 1.651 operaciones en abril de 2014.

Considerando los números del primer cuatrimestre, en enero-abril de este año se llevan realizadas en provincia de Buenos Aires 27.972 operaciones, 16,7% más que las 23.965 escrituras firmadas en los primeros cuatro meses del año pasado. Para encontrar en la Provincia un primer cuatrimestre mejor hay que retrotraerse a 2012, con 29.947 operaciones en enero-abril de ese año.

El fomento de crédito hipotecario, un esfuerzo realizado por el Gobierno para intentar sacar al país de la recesión, está generando un comportamiento de precios muy diferente en la Ciudad de Buenos Aires respecto de lo que ocurre en la provincia.

En CABA, con mucha más abundancia y facilidad de crédito, los precios lograron estar sostenidos en abril, mientras que en provincia de Buenos Aires las cotizaciones continúan en el tobogán iniciado a principios de año, una vez que el blanqueo de capitales empezó a perder fuerza.

Según los escribanos de la Capital, cada escritura promedio, equivalente a un departamento de tres ambientes bien ubicado y en buen estado, se firmó por $ 2.218.614, lo cual significaron al tipo de cambio oficial unos US$ 141.674.

Ese valor estuvo 8,8% por encima de la cotización promedio lograda en marzo, pero 12% por debajo del valor alcanzado en febrero, en el furor del blanqueo, pero 54% por encima de la cotización que tenía el mismo inmueble en abril de 2016, cuando Cambiemos acababa de devaluar, tras recibir la economía luego de 12 años kirchneristas.

La plaza bonaerense

En provincia de Buenos Aires, en cambio, cada escritura promedio, equivalente a un tres ambientes en buen estado y bien ubicado, se realizó por 930.643 pesos, lo cual significó al tipo de cambio oficial unos US$ 59.428.

Esa cotización estuvo 5% abajo del valor del marzo y 19% abajo del precio logrado en enero de este año, cuando la plata del blanqueo entraba raudamente. Respecto de la cotización que había en abril del año pasado, el valor actual del inmueble bonaerense está 62% arriba.

Tal como ocurre desde hace varias temporadas, la escritura promedio de la Ciudad de Buenos Aires se viene realizando con precios entre 130 y 140% más caros que los que se hacen en la provincia de Buenos Aires.



De hecho, solo por llevar valores comparables, la escritura promedio de abril en Capital se hizo por US$ 141.674, mientras que la escritura promedio de abril de la provincia de Buenos Aires se estableció en US$ 59.428.

En mayo, después de un año con cotización prácticamente plana, el dólar pegó un pequeño salto, al pasar de $ 15,60 a $ 16,40. Esa variación más un crédito hipotecario que está sostenido, pero sin crecer todo lo que se esperaba, debería determinar que en los próximos meses las operaciones con inmuebles sigan orientadas a la baja.

Muchos observadores estiman que los precios inmobiliarios argentinos están actualmente muy inflados. Sin embargo, un estudio del Centro de Investigación en Finanzas de la UTDT en alianza con Navent parece indicar algo diferente.

Según el Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL), que reporta el precio del metro cuadrado de departamentos en barrios de quince ciudades de diez países de América Latina que son comparables a lo que en Buenos Aires son Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta, el metro cuadrado de Buenos Aires es el cuarto más caro de la región.

Las ciudades más caras de América Latina son Río de Janeiro con US$ 4.079 por metro, Santiago de Chile con US$ 3.269, Montevideo US$ 2.910 y luego Buenos Aires con US$ 2.659. Mientras que las ciudades más baratas son Caracas con US$ 840, Guadalajara con US$ 1.194 y Bogotá con US$ 1.352.

Entre las ciudades argentinas analizadas, considerando el precio del metro cuadrado, Buenos Aires es la más cara con US$ 2.659 dólares seguida por Rosario US$ 1.612 y Córdoba US$ 1.542.

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